השקעות נדל"ן ביוון – למה דווקא עכשיו?
שלום חברים,
הפעם רציתי לשתף אותכם בראיון שהכנתי עם שני משקיעים ביוון.
בזמן האחרון אנו שומעים רבות על השקעות נדל"ן ביוון, החלטתי לבדוק את הנושא לעומק
וערכתי ראיון קצר עם 2 חברים שמשקיעים במדינה בעצמם ואף מלווים משקיעים שרוצים שמישהו יעזור להם בתהליך מהניסיון שצברו בנדל"ן בכלל, ביוון בפרט ובכל התהליך ביוון שקצת שונה מתהליך הרכישה בארץ.
כדי שזאת לא תהיה עוד פרסומת החלטנו לא לפרסם את שמות החברות שלהם
אלא רק להשתמש בשמם הפרטי, מי שמעניין אותו ליצור איתם קשר מוזמן לכתוב לי ואעשה
את הקישור, מקווה שתפיקו מהראיון כמה שיותר ערך.
שי: אז למה בעצם החלטתם להשקיע ביוון?
רפאל: מלכתחילה הגעתי לעולם הנדל"ן בכדי לרכוש לעצמי נכסים שיניבו לי הכנסה חודשית יציבה
נוספת על ההשתכרות שלי מעבודה, לאחר מספר רכישות ומכירות בארץ, בשנתיים האחרונות
נהיה קשה יותר ויותר לרכוש נכסים, אפילו נכסים בפריפריה כבר הגיעו לסכומים גבוהים
שמצריכים ממך הון עצמי גדול, תוסיף על זה את יחס הממשלה למשקיעים ותקבל סביבה לא
נוחה במיוחד למשקיע הקטן שרוצה לאסוף נכסים, חיפשתי מי יכולה להיות האנטי תזה
למה שקורה בישראל, ומצאתי במרחק שעתיים טיסה, שוק נדל"ן שחווה ב-10 השנים
האחרונות ירידות מחירים קשות, וכיום נמצא כ-40%-50% מתחת למחירי השיא שלו, זאת
הייתה נקודת ההתחלה שלי מכאן רק המשכתי וחפרתי בנתונים שגרמו לי להבין שיש פה מצב לא רגיל שלא רואים כל יום.
גל: אחרי מספר שנים שליוותי משקיעים ורכשתי נכסים בארה"ב, חיפשתי את האתגר הבא, את היעד הבא שבו אני יכול לעזור לי ולאנשים שמשקיעים איתי לעתיד פיננסי טוב יותר.
הנקודות המרכזיות שלהן נתתי את הדגש היו:
1. אזור שמעודד השקעות.
2. אזור בו אני צופה שמחירי הדירות יעלו – כניסה בטיימינג נכון.
3. קרבה שתאפשר לי שליטה בקרקע בצורה נוחה.
שלושת הפרמטרים באו לידי ביטוי בכמה מקומות באירופה, אך ביוון בעיניי כרגע הם המדוייקים ביותר.
הטיסה הקצרה, המחירים שנמצאים בשפל (למרות שהתחילו לעלות בחודשים האחרונים) והמדינה שמעודדת משקיעים זרים (מעניקה גולדן ויזה למי שמשקיע מעל 250,000 אירו) עשו לי סדר בראש.
אחרי בדיקה נוספת של מדדים של הגירה, תעסוקה, אבטלה, היצע וביקוש הבנתי שסלוניקי היא היעד הנכון ביותר עבורי להשקעה.
שי: יוון היא גדולה, יש מספר ערים וגם מספר איים, איפה אתם משקיעים ולמה?
רפאל: תראה דבר ראשון קשה מאוד להכיר ברמה גבוהה מאוד את כל יוון, החלטתי מתוך
הבנה שעל אף כל הפוטנציאל הטמון ביוון אני חייב לצמצם סיכונים, לכן החלטתי להשקיע
בעיר גדולה ומרכזית (אתונה).
גל: מההתחלה ידעתי שאני אשקיע באחת הערים הגדולות מתוך הבנה שברוב המשברים שפקדו את העולם הערים הגדולות הן הערים שמתאוששות בצורה הטובה והמהירה ביותר, מעבר לזה, ידעתי שאני לא רוצה לעבוד ביעדים עונתיים (האיים).
בחרתי לעבוד בסלוניקי עם דגש על מרכז העיר.
שי:ספרו לי קצת על תהליך הרכישה של דירה ביוון!
אז ככה ,כמו רכישת דירה בארץ, התהליך צריך להתחיל קודם כל בבדיקה עצמית כמה הון עצמי
יש לי, כמה זמן אני רוצה להחזיק את ההשקעה, מה מטרת ההשקעה, ועוד מספר שאלות
שאמורות לתת לנו כיוון למה אנחנו מחפשים ולא פחות חשוב לנקות רעשי רקע ולהוריד מהפרק
השקעות שלא מתאימות לנו. השלב הבא הוא הכנת ניירת בארץ, בין היתר תצטרכו לבקר במשרדי
משרד החוץ בירושלים, שגרירות יוון בתל אביב ועוד… נתקלנו לא פעם באנשים שעושים
את כל התהליך מהסוף להתחלה, קודם כל טסים ליוון בוחרים דירה חוזרים לארץ ורק אז מתחילים
לאסוף את הניירת הרצויה. מנסיון: הדבר הזה יכול לסרבל את התהליך, להאריך ואף לגבות תשלומים נוספים ולא הכרחיים ברכישת הדירה.
חשוב: ארגנו את המסמכים הדרושים לפני הטיסה!!! לאחר שארגנו את הניירת הנדרשת טסים ליוון, פותחים חשבון בנק ומספר מס ביוון ובוחרים נכס מועדף. ברוב המקרים נצטרך לשים דמי רצינות בין 500-1000 יורו כמקדמה, בד"כ אם אין מקרים מיוחדים לאחר חודשיים נשוב ליוון הפעם על מנת לחתום על חוזה הרכישה עצמו (ניתן לחסוך את הביקור השני ביוון באמצעות מתן ייפוי כוח לעורך דין או גורם מטעמנו).
שי: מנסיונכם, מה ההבדלים בין שוק הנדלן היווני לשוק הנדלן בישראל?
רפאל: אחד החסרונות בשוק הנדל"ן היווני הוא העדר השקיפות, על אף שאנחנו בשנת 2018
אין ביוון מערכת לאיסוף נתוני עסקאות אמת כמו רשות המיסים בארץ, או אתר פרטי כמו מדלן,
לכן קשה יותר לנתח מהו מחיר השוק ,ומהו מחיר אטרקטיבי לרכישה.
גל: שימוש בנוטריון\ תהליך רישום הנכס ללא הערת אזהרה ומנגנוני שנהוגים בארץ.
• מיסוי נמוך ברכישה.
• סכומי כניסה נמוכים משמעותית.
• תהליך אישור בנייה נוח ופשוט.
• אם ישראל נמצאת במחירי שיא ביחס לשנים קודמות יוון נמצאת בצד השני של המטבע.
• מטבע זר – חשיפה לשינויי מטבע.
• שפה שונה.
• מנטליות שונה של אנשי המקצוע שאתה עובד איתם.
שי: מה ההון העצמי שצריך עבור רכישת דירה להשקעה ביוון?
היום עדיין יש הן בסלוניקי והן באתונה שכונות שניתן לקנות בהן נכסים
בפחות מ-20,000 יורו, אבל חובה לציין שאילו שכונות בהן יהיה קשה יותר להשכיר
את הנכס, וחד משמעית אזורים אלה לא מתאימים לכל משקיע. מנסיוננו אנו ממליצים
לאנשים שפונים אלינו להשקיע נכון להיום 200,000-250,000 ₪ (40,000 אירו וצפונה) בכל התהליך כולל את רוב רובן של ההוצאות הנלוות לעסקה, סכום זה פותח לך כמשקיע אופציות רבות
הן בשכונות מבוססות יותר והן בדירות במצב טוב יותר.
כמובן שהכל תלוי גם בצורך שלכם ובייעוד של הדירה שאתם רוצים לרכוש.
שי: האם משקיע מישראל יכול להשקיע לבד ביוון או שהוא מוכרח מישהו שילווה אותו?
רפאל:כמובן שניתן להשקיע לבד, אבל היות והשוק עצמו הוא לא שקוף כמו בארץ ובנוסף
זו מדינה אחרת, שפה שונה ומנטליות שונה אני חושב שמי שאין לו את הזמן ללמוד את
השוק ברמה טובה,יכול לחסוך לעצמו הרבה סיכונים מיותרים.
גל: אני תמיד אומר, בסופו של דבר אנחנו לא ממציאים שום דבר אנחנו פשוט בנינו צוותים ויצרנו ניסיון שלא לכולם יש.
החוזקה שלי בשוק כמו שאני רואה אותה היא אנשי המקצוע ושכר הלימוד שאני חוסך למי שירצה לעשות את זה לבד, אחרי אין ספור דירות שראיתי אני יודע מה היא עסקה טובה ובכמה היא תושכר עוד לפני הערכות של אנשי המקצוע, אני יודע להגיד מה האזורים היותר והפחות מבוקשים.
להערכתי, כל אחד שיבחר להשקיע יכול לעשות את זה בעצמו, השאלה שצריך לשאול את עצמך, האם יש לי את הזמן והרצון לעשות את זה בעצמי? מניסיון שלי מרבית העבודה היא לא במציאת העסקה אלא בניהול פרויקט השיפוץ, התנהלות מול חברת ניהול, מול הצוותים של הסגירה וכו… שם יש יתרון גדול בעבודה מול חברה.
שי :האם ניתן לקבל משכנתא היום ביוון?
נכון להיום הבנקים מקשים מאוד קבלת משכנתא, אחד התנאים שנתקלנו בהם לאחרונה
הוא הצגת הכנסות מפעילות עסקית ביוון במשך השנתיים האחרונות, אם כי אנו שומעים
כבר יותר ויותר בנקאים שמדברים על כך שניתן לראות באופק שינוי בנושא זה.
שי: מהם החסרונות בהשקעה ביוון?
רפאל : הייתי מדרג את יוון כהשקעה מעניינת, אך בהחלט לא מתאימה לכל אחד, המדינה עדיין במצב כלכלי לא פשוט בלשון המעטה, אחוז אבטלה מדווח של 20% אך בפועל מרגיש כאילו יותר לכיוון 35%. בנוסף חוסר השקיפות מקשה על אדם מן השורה להיות בקיא במחירים בניגוד לישראל.
גל: ראשית, השקעת נדל"ן היא השקעת נדל"ן ותמיד יש בה גם סיכונים.
אני נתקל בהרבה אנשים שמבטיחים שתהיה עליית ערך בנכסים, מעבר לזה שלפי המדדים שכרגע אני מוצא בסלוניקי ואני חושב שאכן תהיה עליית מחירים, אבל הבטחות לזה זה משהו רחוק ולא רציני…
מעבר לשקיפות הנתונים שרפאל הזכיר, שאני חושב שהיא מקשה, אבל ניתן לפתור אותה בהליכה ברגל וביקורים חוזרים בעיר בה תעבדו.
חשיפה למטבע זר – ציינתי את זה קודם, אבל אין לדעת מה יהיה עם המטבע – כלומר האם יעלה או ירד ביחס לשקל.
שינוי במיסוי – בחמש שנים האחרונות כל שנה יש שינוי בהיבטי המיסוי ביוון וזה משהו שיכול להיות גורם ישיר להשקעה.
שי: מה השורה התחתונה שלכם לגבי השקעה ביוון?
רפאל: מבחינתי כמשקיע יוון מהווה אלטרנטיבה מעניינת מאוד כמקום שבו ניתן לאסוף נכסים מניבים
שעולים היום 40% מתחת למחיר שלהם עשור קודם לכן, השילוב של הון עצמי נמוך והסתמכות על
תזרים מזומנים קבוע עם אופציה לעליית ערך גם עם חלקית גרמה לי להשקיע ביוון.
גל: בשורה התחתונה אני חושב שאנחנו נמצאים בנקודת זמן מעולה לרכישת נכסים ביוון, התשואות השוטפות אומנם לא עיקר ההשקעה אבל לגמרי נוחות וטובות למשקיע.
האפשרות לרכוש במחירי כניסה נוחים בעיר שמאוד מתפתחת ומשנה את פניה מאפשר לנו להנות מהשקעה אבל גם מהדרך (לפחות לי בזמן הביקורים שם ולמשקיעים שמגיעים איתי).
אני לא מאמין בהבטחות אבל החודשים האחרונים בסימן עליית מחירים ואנחנו צופים שזה ימשך בשנתיים שלוש הקרובות.
אני חושב שסלוניקי היא יעד נהדר להשקעות נדל"ן בנקודת הזמן בה אנחנו נמצאים.
בהצלחה לכם וכמובן לנו.
שי: תודה רבה גל ורפאל על הזמן שלכם ושהסכמתם לבוא ולהתראיין.
חברים, נראה שיוון היא יעד מעניין להשקעה במרחק טיסה של כשעה וחצי עד שעתיים בלבד.
אכן נקודת זמן מעניינת להכנס לשוק עם מחירי כניסה נוחים ובנקודת תזמון שכרגע עקב כל הסיבות שצויינו מסתמן שיש פוטנציאל לעליית מחירים. חשוב לציין: אינני נביא, ולכן לא יודע מה יוליד יום, אך אלו ההערכות האישיות שלי ממה שגם אני חקרתי ובדקתי. בנוסף לכל הדברים שגל ורפאל ציינו רציתי להוסיף שעד לא מזמן גרמניה הגבילה את תושבי יוון למשוך כמה מאות בודדות של יורו מהכספומטים מה שנקרא (capital control) כך שאם תתקלו במושג הזה תדעו על מה מדובר. כיום נראה שההגבלים והמחסומים לאט לאט יורדים, ויוון הולכת לכיוון חיובי.
לסיכום, כמו בכל השקעה יש סיכויים ויש סיכונים. אם יש לכם הון פנוי או אתם יודעים להשיג כזה ורוצים לבחון השקעה מהסוג הזה אני ממליץ להתתייעץ עם מי שיש לו כבר ניסיון, מי שחווה כבר השקעות ולמד את האזור. זה יחסוך לכם זמן זה בטוח, אבל כנראה גם לא מעט כסף על טעויות שאפשר להמנע מהם עם קצת ניסיון.
על מנת לדבר עם גל\רפאל מוזמנים להשאיר פרטים ואדאג שיחזרו אליכם.
נתראה ביוון 😉
