נושא הסדרה: השקעות מעבר לים (נדל"ן בארה"ב)

פרק ראשון: הסבר כללי על עולם ההשקעות בארה"ב – איך להפוך למשקיע חכם

שלום לכם, אני אורח בפינה של שי, שנייה לפני שאני אומר לכם למה אני פה ואיך הגעתי לפה אני אציג את עצמי.
קוראים לי גל, אני מנהל מכירות וקשרי לקוחות בחברה שמתמחה בליווי וייעוץ להשקעות נדל"ן בארה"ב.
בכוונה אני בוחר שלא להציג את שם החברה (מי שירצה לפנות באופן פרטי כמובן יתקבל בברכה) כי אני רוצה שהסדרת כתבות בבלוג הזה תהיה נקייה מפרסומים ותוכל לתת לכל אחד שקורא אותו מקסימום ידע בלי התחושה שהוא נכנס לתוך מערבולת של מכירה.

ביקשתי משי את האפשרות לכתוב סדרה שמתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, היה בי צורך עז להציג לכם את מה שאתם צריכים לדעת על השקעות נדל"ן בארה"ב, לתת לציבור אפשרות להבין דברים בצורה שונה, שקופה, כנה ,עם האפשרות הכי בסיסית לשאול ולקבל תשובה מקצועית ולא מכירתית כפי שאני רואה בפורומים אחרים.

הסדרה תקיף את כל הנושאים שרלוונטיים להשקעות נדל"ן בארה"ב, מי שיקרא ידע, הידע הזה שווה המון כסף מהסיבה הפשוטה שידע נותן ביטחון לבצע את ההשקעה ובהשקעות נדל"ן בארה"ב יש המון כסף.

היום רוב האנשים ובטוח אחוז גדול מהאנשים שקוראים את החומרים מהבלוג הזה מבינים שבשביל לייצר הכנסה קבועה וטובה צריך לייצר הכנסות נוספות מהשקעות (מזכיר את הפוסט האחרון על הפנסיה, מי שעוד לא קרא זה בדיוק הזמן לחזור קצת אחורה). אחד הפתרונות הן השקעות נדל"ן, ברשותכם אני ארחיב על השקעות בארה"ב ולא אתעסק בשוק המקומי והאירופאי, בכל זאת , בשביל זה הגעתי לכאן.

אני נפגש עם יותר ויותר אנשים שמבינים את זה, אוקי, מה הלאה? איך מתקדמים לעבר עסקה? איך מייצרים מהכסף שלך יותר כסף או הכנסה נוספת? רק הבנה לא תוביל אותנו לשום מקום, כולנו יודעים להגיד שצריך להשקיע אבל לרובנו קשה ליישם.
משפטים כמו: כולם נוכלים, זה רחוק, "אין כסף קל" או כמובן "שאימא שלי תשמע על זה היא תהרוג אותי" אני שומע כל יום, אבל בשביל לשנות את העתיד שלנו ושל המשפחות שלנו צריך לעשות.

אז כמו שאמרתי ידע זה ביטחון וביטחון יוביל אותכם להכנסה נוספת ומי יודע יום אחד לעצמאות כלכלית זה תלוי לגמרי בכם, אז מה הידע שאתם צריכים בשביל להיכנס להשקעה ולהבין אם היא טובה או לא?

קצת רקע: ביולי 2007 פרץ משבר הסאב פריים – בלי להיכנס יותר מדי לנושא שהוא נושא שלם בפני עצמו ואני אסביר; הבנקים בארה"ב נתנו משכנתאות לכל מי שביקש של 100% ואפילו יותר בריביות נמוכות. גם אנשים ללא יכולת להחזיר את ההלוואות זכו לקבל משכנתאות נמוכות, מה שהוביל לביקוש גדול יותר בקנייה, ביקוש = עלייה במחירים, ובלי שאנחנו שמים לב אנחנו חווים עליה מתמדת במחירי הנכסים. אם כל אחד יכול לבקש וכנראה גם לקבל אז למה לא להעלות את המחירים. כל הבועה הזאת התפוצצה ביולי 2007 וכמו שאמרתי הובילה למשבר הכלכלי הגדול ביותר בארה"ב ובעולם מ 1929.
איך זה משפיע עלינו ולמה בחרתי לספר על זה? שוק הנדל"ן האמריקאי קיבל פרסום מטורף בשנים האחרונות וזה בעיקר בגלל המשבר, אם לפני חמש או שש שנים יכולנו לרכוש נכסים ששווים 100,000$ ב 30,000$ היום אנו מגלים מציאות שונה, השוק מתאושש וחלון ההזדמנויות נסגר לאט לאט.
האם הוא נעלם? לא.
חלון ההזדמנויות שיש לנו היום יודע לייצר לנו תשואות מעולות במחירים התחלתיים נמוכים רק צריך לדעת איך להשקיע ואיפה.

אז הנה כמה טיפים לייצר השקעה גם היום:
.:
1. לבחור חברה – אתה לא מכיר את השוק ולמרות הרצון וזה שביקרת חמש פעמים באתר זילו (מקביל למדלן או יד 2 בישראל) אין לך באמת את הידע שיש לחברות שמתעסקות בזה, ולכן תמצא חברה שזה תחום ההתמחות שלה ותשקיע דרכה – איך תדע שהיא לא עובדת עליך? בטיפים הבאים.

2. שקיפות – נוכלים יש בכל מקום. בשביל למזער את הסכנה שלך מעוקץ תבקש שקיפות, כמה יעלה לי השיפוץ, כמה יעלה הנכס, מה העמלה של אותה חברה ועלויות הסגירה – לרוב אחרי שתיקח את כל הפרמטרים האלה אתה תדע אם גזרו עליך קופון או לא.

3. אין התחייבות לעולם – ברגע שאתה מקבל התחייבות לתשואה יש לך שתי אפשרויות:
א. אותה חברה תשלם לך במקרה ואין דייר בנכס מכספה האישי – אני לא מכיר חברות כאלה.
ב.אתה תשלם על הנכס יותר ממה שהוא שווה, את היתרה החברה תפרוס לכמות הזמן שהיא מתחייבת לך ובכך אתה תשלם לעצמך שכירות – איזה כיף נכון? 🙂
חברה שמתחייבת מולך לשכירות זה סימן שאלה ענק מעל הראש שלה!

4. צוותים באמריקה – תבקש מידע על הצוותים שעובדים מולך בארה"ב, בסופו של דבר כל התהליך תלוי בהם, תקרא עליהם תבין כמה זמן הם בשוק זה יעשה לך המון סדר בראש.

5. תשקיע במקומות שימקסמו את ההשקעה שלך – תמיד אגש למדינות עם הגירה חיובית, גיוון בתעסוקה, גידול בתעסוקה וחוק הגנת הדייר לטובת בעל הדירה ולא השוכר בנכס (ממש בקצרה, היכולת שלך להוציא דייר שהפר תשלום בצורה המהירה והחוקית ביותר). גורם נוסף ולא פחות משמעותי הוא הבט המיסוי (על מיסוי אני ארחיב בפרק אחר) ממש על קצה המזלג, בכל ארה"ב נהוג מס פדרלי שמשולם במדרגות מס לפי ההכנסה שלך, ולא לפי כמות הנכסים, מעבר למס הפדרלי נהוג מס מדינתי. כל מדינה בוחרת מה גובה המס שהיא תטיל על התושבים שלה. להשקיע במדינות בהן אין מס מדינתי זה יתרון שעוזר לי לשדרג את התשואה.

6. שיש עסקה טובה לקחת לא לחכות – אחד הדברים שאני לא אוהב לשמוע זה משקיעים שפונים אלי ואומרים לי "עכשיו אתה מדבר איתי? רציתי להשקיע ב 2009 ובסוף לא השקעתי" יש לך עסקה טובה ביד, יש לך אנשים שאתה סומך עליהם, רוץ על זה כי אם אתה לא תיקח את זה מישהו אחר ייקח את זה וחבל…

7. מתחת למחיר השוק – בוא נשים סוף למושג הזה, מה זה מתחת למחיר השוק ומי קבע מה מחיר השוק? ראשית אגיד, לכל חברה יש את השיטה שלה לאיתור עסקאות ובסופו של דבר הקונה בוחר אם זה מקובל עליו או לא, אין חוק שאומר שלקנות מעל מחיר השוק זאת עבירה. בשביל להבין מה המחיר באותו אזור של הנכס שמוצע לך צריך לעשות דבר מאוד פשוט – להשוות את הנכס שמוצע לך לנכסים במרחק של עד מייל מהנכס (1.6 קילומטר) שעונים על אותו גודל ומבנה חדרים ונמכרו ב- 3-6 החודשים האחרונים. זאת האינדיקציה המדויקת ביותר להבין אם אתה קונה מעל מחיר השוק או לא.

8. תערכו לסיכונים – שאנחנו מדברים על נדל"ן תמיד אנחנו צריכים לחשוב על משתנים רבים, ברור שיש לנו המון מקדמי ביטחון שונים כמו למשל: אזור השקעה מתפתח, קרבה למקומות עבודה, מעמד התושבים שגרים באותו אזור וכו'. יחד עם זאת, תמיד צריך לקחת תחזית עם משתנים ולראות אם לאחר המשתנים עדיין העסקה רלוונטית.

שמונה טיפים שיכולים לעשות לכם את ההבדל בין השקעה טובה לשקיעה מהירה.
אם יש נושאים שתרצו שארחיב עליהם את הידע אשמח שתכתבו בתגובות.

כל טוב ושפע של השקעות מוצלחות