קניית דירה – איך לעשות את זה נכון!

שלום חברים, קצת תהיות לעת שינה.
הפעם נדבר על קניית דירה! ראשית, אציין שפוסט זה מתייחס הן לקניית דירה לשם מגורים, והן לקניית דירה לשם השקעה. התהליך בגדול זהה, אך יש לשים לב לניואנסים הקטנים 🙂

אז בואו ונתחיל, כאשר אנחנו קונים דירה זה אמור להיות תהליך מסודר וידוע מראש, כשם שחברות גדולות לא מחליטות סתם ביום בהיר אחד שהן קונות חברה אחרת, אלא זה רק נעשה לאחר שבדקו היטב מה יש לחברה שהם קונים להציע להם, מה יעשה מיזוג כזה או אחר, וכמובן האם המחיר מספיק אטרקטיבי. כך אנו הצרכנים, צריכים לא להקל ראש בקניית הדירה ואמורים לעבוד בתהליך מסודר וידוע מראש על מנת להשיג את החלום הנכסף להיות בעלים של דירה.

אז איך מתחילים?
בעיניי, תהליך רכישת הדירה מורכב מהשלבים הבאים:
הגדרת מטרות -> בדיקת היתכנות -> בחירת סביבה -> חיפוש הנכס -> סגירת עסקה

מטרות: אז קודם אנו צריכים להחליט מה הסיבה שאנו רוצים לרכוש דירה. זה יכול להיות מהרבה סיבות שלא אפרוט אותן בפוסט זה, אבל משם מתחילים. לאחר שהבנו שאנו רוצים לקנות דירה בואו ונבין יחד כיצד עושים זאת נכון.

היתכנות: לפני שמתחילים לגשת לראות דירות חשוב להבין מהו ההון העצמי שיש לנו. זה אומר לראות כמה כסף יש לנו בעו"ש, כמה בקרנות השתלמות, קופות גמל, כמה יש לבן\בת הזוג במידה ויש כאלה, אולי ההורים יכולים לעזור במשהו? בקיצור הכל! לאחר שהבנו כמה כסף יש לנו, ננסה להכין טבלה של הוצאות מול הכנסות חודשית כדי להבין באיזה החזר חודשי אנחנו יכולים לעמוד בשביל לקחת את המשכנתא, כלומר מהו ההחזר המקסימלי שממנו והלאה כבר יחנוק אותנו ויהיה לנו קשה לגמור את החודש. את המספר הזה רושמים בצד וכמובן לא עוברים אותו, רצוי אפילו לקחת פחות, כי תמיד תקחו בחשבון שיש משהו שלא חשבתם עליו, או משהו שיצוץ בעתיד ולזה אנו צריכים להיות מ-ו-כ-נ-י-ם!
כאשר עשינו זאת רצוי לגשת לבנק או שניים ולהוציא אישור משכנתא עקרוני, כלומר באופן עקרוני כמה הבנק מוכן לתת לכם הלוואה במקרה שתקנו דירה בסכום X, עדיף לבקש על סכום גבוה יותר מאשר נמוך, כי תמיד אפשר להוריד את סכום ההלוואה. לא אכנס יותר מדי לפרטים של המשכנתא, את זה אשמור כבר לפעם אחרת.

סביבה: זה אחד הסעיפים החשובים ביותר בעיני ואולי המבלבלים ביותר שיש. ועליו אנסה קצת להתעכב. רוב מי שהתחיל לחפש דירה בטח יודע, שאפשר לעשות את זה כל החיים ומדוע? מהסיבה הפשוטה שיש יותר מדי אופציות אנסה לספר זאת באמצעות הסיפור האישי שקרה לי:
אני חשבתי לקנות דירה למגורים בהתחלה, למה? נדמה לי שהסיבה לזה נעוצה בחינוך של כולנו בית ספר -> צבא -> אוניברסיטה -> עבודה -> חתונה -> דירה!
יש מישהו שלא מכיר את התהליך שזה עתה תיארתי? סביר להניח שלא, זה בDNA שלנו, אנו רואים מה עושים החברים, הדודים, האחים ופשוט מתחקים אחריהם. כאשר חיפשתי דירה למגורים חיפשתי דירה באזור המרכז ושמעתי ש"כל הזוגות הצעירים" קונים בראש העין. אז מה עשיתי ? אמרתי שגם אני אקנה, למה שאהיה שונה מן האחרים? בחרנו לנו קבלן ראינו דירות, שרטוטים, כיוונים, והאמת שקצת הלכתי לאיבוד מרוב נתונים 🙁
כי בתהליך כל כך מורכב שכל קבלן מנסה להציג לך למה הוא הכי טוב כי יש לו אסלות תלויות, או ריצוף 80X80, תריסים חשמליים, דלתות פנדור, או מטבח עם דלתות טריקה שקטה, איך יכול האדם הפשוט לדעת מה לבחור???
החלטנו שזו החלטה גדולה ואולי כדאי שנקדיש לה עוד קצת מחשבה, אז נסענו לירח דבש לאירלנד הרחוקה, ובזמן שהותינו שם הקבלן שלנו פשט את הרגל. אם קודם היינו מבולבלים, אז עכשיו כבר לא ידענו מה לעשות. עד שבחרנו דירה, נסענו, השקענו זמן, להתחיל הכל מהתחלה?
אז עשינו חישוב מסלול מחדש, הפעם אמרנו נקנה ליד הבית ברמת גן דירה יד 2, כי זה הכי קל לחפש אחרי העבודה, ואנחנו הרי מכירים את האזור. ראינו מ-ל-א דירות וככל שראינו יותר כך נעשינו מבולבלים. חשבנו אולי נקנה דירה להשקעה, ואם לא נצליח להשכיר אז נבחר כזו שנוכל לגור בה בעצמינו גם.
ופתאום בא לו מחיר למשתכן ואז משבוע לשבוע חיפשנו פחות כי בתוך תוכינו קיווינו שאולי נזכה.
חבר שמתעסק בנדלן שאל "בדקת את בת ים?", כאילו זה ללכת לסופר לקנות חלב, מה זה בדקתי את בת ים, צריך ללכת לסייר באזור, ללמוד מי גר שם, מה המחירים וכו'. אז התחלנו לבדוק את בת ים, וציירנו במפה אילו דירות יהיו בעתיד קרובות לרכבת הקלה, ועשינו המון חישובים ואז פורסם איזשהו פרויקט במחיר מאוד אטרקטיבי בצפון. אתם מבינים לאן אני חותר כבר נכון? שוב כל התהליך מהתחלה ואת האמת שאם לא היינו מגדירים תאריך יעד ואזור שבו מתמקדים כנראה שעד היום היינו מחפשים. אז מה שאני רוצה שתיקחו מהסעיף הזה הוא שעליכם להתמקד באזור ספציפי ורק אז לחקור את הסביבה שלו לעומק.

כמה טיפים שיעזרו לכם לבחור סביבה:
1. היצע: כנסו לאתרי יד 2 למיניהם, לקבוצות השונות בפייסבוק וכו'. תבדקו שיש היצע לאזור שלכם, אם האזור עם היצע נמוך מדי יכול להיות שיהיה לכם קשה להשוות בין דירות ולהבין האם העסקה אותה אתם עומדים לעשות מתאימה לכם בכלל.
2. תוכניות פיתוח: לכו לעירייה למדור הנדסה או חפשו באתר שלהם ותראו מה התכנון שלהם ל10 שנים הבאות. זה יהיה מאוד לא נעים אם תקנו דירה עם נוף לפארק ובעוד שנה יבנו מולכם בניין וכל ה"נוף" ששילמתם עליו ילך לאיבוד. זה משהו שהוא בידיים שלכם ואתם יכולים לדעת אותו הרבה פעמים מראש, אז אל תתעצלו תבדקו!
3. פייסבוק: החבר האהוב עליי 🙂 כמה מאיתנו מבזבזים שעות ביום בפייסבוק? אז בואו ננצל אותו קצת לטובתינו. להרבה מהערים ובפרט ראשי ערים חזקים כמו העיר באר שבע למשל, או חיפה ועוד ערים נוספות יש עמוד פייסבוק פעיל שבו ניתן לעקוב ולבדוק מה קורה בעיר גם מבלי להגיע פיזית.
4. עיתונות כלכלית: חפשו את העיר שלכם בגוגל, בגלובס, בדה מרקר, כלכליסט, ביזפורטל וכו', תראו מה כתבו עליה בעבר, האם קרה, מה עתיד לקרות – זה יכול מאוד לעזור לכם.
5. מל"ג: באתר של המועצה להשכלה גבוהה תוכלו לראות איזה אוניברסיטאות, מכללות ומוסדות לימוד יש בעיר שלכם. ידוע שאוכלוסיה של סטודנטים היא לרוב אוכלוסיה טובה ויכולה להעלות את הערך של האזור שבה היא נמצאת.
6. govmap: – באתר זה אתם יכולים למצוא ה-כ-ל, פשוט הכל! איזה בית ספר יש לכם ליד הבית, מה המרחק מתחנת האוטובוס ואפילו כמה קרינת סלולר יש בסביבה של הבית וכל זה מבלי לצאת מהבית, שווה לא?
7. ביטוח לאומי: באתר של ביטוח לאומי ניתן ללמוד על התעסוקה בעיר ואחוזי האבטלה מה שמעיד על טיב האוכלוסיה.
8. משרד הבינוי והשיכון: באתר זה ניתן לקבל נתוני הגירה. האם יש הגירה חיובית לעיר? האם יש הגירה שלילית לעיר? מה שיכול להעיד על מה התושבים של העיר ותושבי החוץ חושבים עליה.

יש עוד הרבה אתרים שימושיים, אבל זו נקודת פתיחה טובה!

עוד כמה טיפים שכדאי לעשות:
1. "היוועצו ביועץ משכנתא" – אנחנו הישראלים מנסים לחסוך על הכל. אני לא אומר שב100 אחוז מהעסקאות חובה יועץ משכנתא, כל מקרה לגופו. אבל אם אתם לא מבינים בזה, שווה להשקיע כמה אלפים כדי לחסוך כמה עשרות אלפים בטווח הרחוק.

2. "תשתמשו בשמאי" – אמנם שמאות טרום רכישה לרוב היא יקרה יותר, מלהביא שמאי לאחר חתימה על המשכנתא, אך כך תדעו בוודאות מה הסכום שממנו יגזרו האחוזים של המשכנתא. מי שלא הבין משפט זה אסביר זאת בעתיד לעומק בפוסט אחר על משכנתא.

3. "שפצו לאחר כניסתכם לדירה" – עד כאן היו טיפים טריוויאלים (לפחות בעיניי). אבל זהו טיפ מאוד חשוב! אנשים משפצים, מוציאים מלא כסף על הוספת שקעים, הזזת שקעים, שדרוג מטבח בעשרות אלפי שקלים וכו'. בואו נחשוב על זה רגע, עצרו שניה לנשום. יותר הגיוני שתגורו בדירה כמה חודשים ותראו אם אתם זקוקים לכל השיפוצים האלו. זה נכון, אחרי שאנחנו בדירה לא תמיד הכי נח פתאום להזיז שקע וכו'. אבל לא חבל להוציא כסף, מבלי שהבנו מה הצרכים שלנו קודם??? מה גם שיש לי חבר שאבא שלו קבלן והוא בעצמו אמר לי שאין לו כח להתעסק עם השינויים של כל אחד, הכי פשוט לו זה לעשות לכולם את אותה הדירה. לכן המחיר יהיה יקר יותר הרבה פעמים דרך הקבלן מאשר להביא מאוחר יותר בעל מקצוע פרטי שיעשה זאת. הקבלן יעשה זאת ע"פ מחירון דקל ברוב המקרים.

4. "אל תריבו עם המתווך על העמלה שלו לפני שראיתם את הדירה" – כאשר קונים דירה מיד 2, מה לעשות הרבה מהדירות יגיעו דרך תיווך. אין טעם לריב עם המתווך לפני שרואים את הדירה על התיווך שלו, זה יוצר אצלו התנגדות, וכשתהיה לו עסקה טובה בעתיד לא בהכרח יתקשר אליכם אלא למישהו אחר שלא רב איתו על העמלת תיווך. כך פיספסתם עסקה שיכלה להיות טובה מבלי שראיתם אותה כלל.

כמה דברים שלא צריך שקונים דירה:
1. "לא צריך אריחים 80X80" – כפי שציינתי קודם לכן, כמעט רכשתי בעצמי פעמיים דירה מקבלן. בכל המקרים שמשווים דירות מקבלן, תמיד מה שמשנה אצלינו הצרכנים הישראלים זה האם יש אסלות תלויות, האם הריצוף הוא 80X80 ולא 60X60, האם התריסים חשמליים, והאם במטבח הדלתות נסגרות בטריקה שקטה. זה לפחות מה שחוויתי מניסיוני האישי. זוג צעיר שכרגע מתחיל את חייו לא חייב את כל ה"גאדטים" האלו. הרי לקבלן זה לא מאוד משנה אם הוא יחתוך את הריצוף בגודל X או גודל Y, בסוף הדירה באותו הגודל, אז החומר גלם של הריצוף אמור להיות זהה לפי דעתי מהצד של הקבלן. אז למה אנחנו מוכנים לשלם על זה יותר? האמת לא כל כך ברור. התשובה ככל הנראה היא כי ככה כולם עושים ואנחנו פשוט אחרי העדר. (נקודה למחשבה – תודו שלא חשבתם על זה ) לפחות אני לא חשבתי עד לפני כתיבת פוסט זה.
2. לעולם אין להסתכל על מחיר הדירה, אלא על עלות הדירה כלומר כולל הוצאות נלוות. מחיר הדירה זה אחלה, וזה חשוב לשם השוואה. אך חשוב לכלול מראש את המחירים של בעלי המקצוע השונים כמו תיווך, עו"ד, שמאי, ריביות המשכנתא, שיפוץ וכו'.
3. "לא צריך לקנות חלום, צריך לקנות דירה" – כאשר הייתי בסבב דירות מקבלן בראש העין ובחיפה ראיתי בעיקר חול, אבל מה שהוצג לי עולם ומלואו שבחלומות הכי פרועים שלי לא יודע אם הייתי מדמיין ככה. ברור לי שמעצב ישב וחשב על כל הפרטים הקטנים, על הריהוט המעוצב, הסלון הגדול, החדשנות, הנוף לים, להמשיך? רגע, שמתם לב שאמרתי נוף לים? הרי אין ים בראש העין בכלל, אבל למי אכפת זה מוכר את החלום ועוזר בשיווק הדירה חשב לו היזם שפרסם את זה. אז שימו לב שאתם קונים דירה מקבלן, שבסוף הדירה תהיה שונה ככל הנראה מכל ההדמיות שאתם רואים, הריהוט יהיה שונה , כי לא בטוח ישאר לכם כסף לקנות ריהוט כזה, לשכור מעצב פנים, וכו'. אז כדי שלא תוציאו המון המון כסף ואז תתאכזבו, פשוט אל תקנו חלום!
4. תתכננו 5 שנים קדימה. דירה זה לא חתונה קתולית, אף אחד לא אמר שקונים דירה עכשיו עד סוף חיינו. אפשר לקנות דירה שמתאימה לצרכים שלנו היום פלוס איזשהו באפר קטן של כמה שנים וכך לחסוך כסף על הוצאה של משהו שאיננו צריכים.

יש עוד הרבה טריקים שלמדתי בעצמי במהלך הדרך, אבל כבר מאוחר ואני צריך ללכת לישון. אז לילה טוב חברים.

נתראה בפוסטים הבאים 🙂