כל מה שרצית לדעת על רכישת דירה

רכישת דירה זו אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות שאדם עושה בחייו. זה לא משנה כרגע אם הדירה היא להשקעה או למגורים, יש כמה דברים שצריך להכיר לפני שעושים מהלך שכזה. נתקלתי לא פעם באנשים שמתמקחים על כל שקל, תמיד מחפשים את הטיסה הכי זולה, את הדמי ניהול הכי נמוכים, אך כשזה מגיע לרכישת דירה פשוט מדלגים על שלבים רבים, ולפעמים גם מפסידים כסף שלא לצורך. אז היום אני רוצה לדבר איתכם איך רוכשים דירה שלב אחרי שלב.

הגדרת מטרות

תחילה, הגדירו מטרות. למה אתם רוצים לרכוש דירה? האם זו דירה שתשרת אותכם ואת משפחתכם למגורים? האם היא תהיה קרובה להורים? איפה הסביבה שאתם רוצים לגור בה. האם אתם אנשים של עיר, או בכלל אוהבים את השקט של המושב? האם זו בכלל דירה להשקעה?
לאחר ששאלתם את עצמכם שאלות (וכמה שיותר יותר טוב – אל דאגה הדף סופג הכל), זה הזמן לעבור לסעיף ההתכנות.

התכנות

אחרי שהבנו את המטרות והצרכים שלנו, אנו צריכים להבין מה התקציב שלנו כי אין טעם לחפש דירה שחורגת מהתקציב, זה יהיה מתסכל ופשוט בזבוז של זמן גדול. כעת, אנו פשוט פותחים קובץ אקסל ורושמים בו את כל הכסף שיש לנו. כסף שיושב בפקדונות בבנק, כסף מהעו"ש, כסף שאולי קיבלנו במתנה מהחתונה, קרנות נזילות, כסף מההורים וכו. שוב כאן הנייר סופג הכל – או יותר נכון האקסל אז בסדר לרשום הכל. לאחר שהבנו כמה כסף יש לנו אנו יכולים לדעת מהם גבולות הגזרה שלנו. האמת זה דיי פשוט, אם זו דירתנו היחידה (כלומר אין ברשותינו דירה נוספת על שמינו), גבולות הגזרה שלנו הם עד פי 4 מההון העצמי שלנו. ואם זו לא דירתנו היחידה, כלומר יש דירה נוספת על שמינו אז גבולות הגזרה שלנו הם עד פי 2 מההון העצמי שלנו.
ניתן דוגמה: אם זו דירתנו היחידה ויש ברשותינו הון עצמי (שליקטנו באקסל) של 250 אלף ש"ח אין טעם להסתכל על דירות במחיר גבוה יותר ממיליון ש"ח, כיוון שזה מחוץ לגבולות גזרה שלנו.
באותו האופן, אם זו אינה דירתנו היחידה, וברשותינו 250 אלף ש"ח אין טעם להסתכל על דירות מעל 500 אלף ש"ח מאותה סיבה שפורטה קודם.
חשוב לציין: זה המקסימום שאנחנו יכולים להגיע אליו, אבל כמובן שאנחנו לא מגיעים אליו. כי תמיד, אבל תמיד יש הוצאות נוספות שחלקן צפויות וחלקן בלתי צפויות בעסקה, לכן חשוב שנשמור גם כסף בצד שנוכל להמשיך להתקיים וגם ישמש אותנו להוצאות נלוות בעסקה.

***כלל אצבע אומר לשמור כ10 אחוזים מגובה העסקה בצד להוצאות הנלוות***

משכנתא

אם יש לכם את ההון העצמי לרכוש את הדירה שאתם רוצים, אז פשוט דלגו לסעיף הבא. אם לא מקומכם איתנו.
משכנתא זוהי הלואה שלוקחים מהבנק (ניתן גם ממקומות אחרים, אבל זה כבר סיפור לפוסט אחר) לצורך רכישת דירה. אתם מביאים את ההון עצמי שלכם והבנק משלים את השאר, כאשר אתם מתחייבים להחזיר לבנק את ההלוואה במלואה (הקרן) + ריבית (שזה מה שהבנק בעצם מרוויח).
איזה משכנתא עדיפה למי ומתי? זה כבר תורה בפני עצמה. רק אגיד שאתם יכולים ללמוד את הנושא בעצמכם או לשכור את שירותיו של יועץ משכנתא אובייקטיבי שיעזור לכם בתכנון המשכנתא מול הבנק.
חשוב לציין: רבים מתבלבלים וחושבים שהיועץ משכנתא בבנק הוא יועץ שלהם. אז היועץ משכנתא בבנק הוא עובד בבנק, ולכן הוא רואה למול עיניו את טובתו של הבנק ולא את טובתכם, ולכן ככל הנראה לא יציע לכם בהכרח את המשכנתא שהכי מתאימה לצרכים שלכם, אלא את זו שהבנק ירוויח ממנה הכי הרבה.

כעת משהבנו מהי משכנתא זה הזמן להוציא "אישור עקרוני". אישור זה מונפק ע"י הבנק ובעצם אומר לנו שבאופן עקרוני אם נרכוש דירה במחיר מסויים, הבנק יתן לנו הלוואה לטובת רכישת הדירה. באופן אישי, אני ממליץ להוציא אישור עקרוני ביותר מבנק אחד, אמנם האישור עקרוני הוא חוזה ביניכם לבין הבנק, אך כבר קרו מקרים מעולם שבנקים לא עמדו בהתחיבות שלהם, ולכן כדאי להוציא אישור זה מיותר מבנק אחד. שימו לב שלבנק אתם אומרים את ההון העצמי שלכם, לאחר ששמרתם לכם קצת בצד להוצאות נלוות שיבואו כגון: עו"ד, שמאי, שיפוץ, תיווך, שליחויות, אגרות שונות וכו'. במקרה שמדובר בדירה מקבלן (יד ראשונה) יש לקחת בחשבון גם את מדד תשומות הבניה, חיבורים למים וחשמל , עו"ד של הקבלן, מזגנים וכו'.
יש לציין כי ה"אישור העקרוני" היה תקף עד לא מזמן ל12 יום בלבד, אך כיום האריכו אותו ל24 יום. אל דאגה אם מצבכם לא הורע בזמן זה, ואתם עדיין עובדים באותה עבודה אז ניתן לחדש אותו ללא בעיה.

חיפוש הנכס

זה הזמן להתחיל לסקור את הרשת, ולראות היכן יש נכסים בתקציב שלכם. לאחר שמצאתם כמה ערים מתאימות חשוב להתמקד בעיר אחת. איך נדע איזו עיר מתאימה? אז מבין אלו שבתקציב שלנו, ניתן לבדוק למשל באמצעות אתר govmap, איפה יש בתי ספר בסביבה אם יש לנו ילדים, או גני ילדים אם הילדים עוד קטנים, איך התחבורה הציבורית באזור, מרפאות, פארקים ובעצם חפשו את מה שמעניין אותכם כי בסוף אתם הולכים לגור שם או השוכרים שלכם אז חשוב שזה יהיה אזור שמתאים לצרכים. לאחר שבחרנו עיר נצא לסייר בשטח. נדבר קצת עם אנשים ברחוב, נשאל אותם מה דעתם על האזור. נראה מי האוכלוסיה שם ואם אנו רוצים לגור למשל ליד אוכלוסיה כזו.
כעת משבחרנו אזור, נתמקד בשכונה ספציפית ולבסוף בכמה רחובות ונתחיל לראות שם דירות.
חשוב לנהל קובץ אקסל עם הדירות שראינו, מה אהבנו, מה פחות, מה היה המחיר, מי איש הקשר וכו. כי כשיוצאים מהדירה הכל טרי בראש, אבל כשרואים הרבה דירות הנתונים כבר מתחילים להתבלבל, ולכן חשוב להיות מסודרים.

מציאת הנכס

אז מצאתם 2-3 נכסים שאתם מתעניינים בהם, מתאימים לצרכים שלכם, ולא פחות חשוב לתקציב (שהוצאתם עבורו גם אישור עקרוני).
כעת הוציאו "נסח טאבו", גם אם יש לכם עו"ד אני תמיד מעדיף לסמוך קודם כל על עצמי. הוצאת נסח טאבו עולה 15 ש"ח בלבד, ומוציאים אותה באינטרנט בשתי דקות. דבר זה עלול למנוע מאיתנו נזק כלכלי של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
מה נראה בנסח טאבו? נראה מיהו הבעלים של הדירה, האם יש להם חובות על הדירה ולאיזה בנק, ועוד שלל פרטים מעניינים. כך נוכל למנוע למשל, שלא ימכור לנו מישהו דירה שהיא לא בבעלותו.

שלב העו"ד

טוב, אז מצאתם דירה שאתם רוצים להתקדם איתה, עשיתם משא ומתן, דיברתם עם השכנים, והחלטתם לרכוש את הדירה, מזל טוב! זה הזמן להכניס את העו"ד שלכם. חשוב שהעו"ד שלכם יהיה עו"ד שמומחה במקרקעין, על מנת שיוכל להגן עליכם כמו שצריך. בדיוק כמו שלא תקחו רופא עור, שיבצע לכם עקירה של שן בינה גם כאן חשוב להיוועץ בבעל מקצוע מתאים. אז העו"ד שלכם צריך לבצע כמה בדיקות, ביניהן להוציא נסח טאבו. העו"ד תפקידו גם להוציא תיק בניין מהעיריה לראות שהדירה שאתם קונים היא אכן דירה ולא מחסן למשל. זה נשמע מגוחך אמנם, אבל לפני כמה חודשים היה בעיתון סיפור על מישהי שרכשה דירה בת"א ב1.8 מיליון ש"ח והתברר לה מאוחר יותר שזה מחסן, וכל זה כי לא עשתה את הבדיקות הנדרשות לפני. תשריט בית משותף – גם זה חלק מתפקידו של העו"ד ואם הוא לא מוציא לכם ובודק את תשריט הבית המשותף תדרשו זאת. בתשריט אתם יכולים לראות שהבית שאתם קונים הוא אכן הבית שראיתם מבחינת כיווני אוויר, קומה וכו.

שמאות

כיוון שאנו לא קונים דירה כל יום, אין להקל ראש בתהליך זה, ולכן מומלץ לעשות שמאות טרום רכישה. מה זה אומר? בשמאות טרום רכישה נדע בכמה השמאי מעריך את הדירה. דבר זה חשוב במיוחד כאשר אנו לוקחים משכנתא. כי בסופו של דבר המחיר שלפיו הבנק יביא לנו משכנתא יהיה לפי הערכת שמאי ולא בהכרח המחיר שסגרנו במשא ומתן מול המוכרים. למה זה מעניין אותי? נסביר זאת באמצעות דוגמה ולשם הפשטות ניקח מספרים עגולים. נניח אנו קונים דירה במחיר של מיליון ש"ח, כלומר בהסכם מכר (ההסכם מול המוכרים) רשום מיליון. השמאי יעריך את הדירה ב900 אלף. במקרה זה העריך בפחות ממה שסגרנו זאת אומרת שאחוזי המימון בבנק יגזרו מה900 ולא מהמיליון. כלומר אם בנינו על זה שהבנק יביא 75 אחוז מהמיליון וכעת הוא יביא לנו 75 אחוז מה900 זה אומר שאת השאר נצטרך להביא מהבית כלומר מההון העצמי ואם כבר חתמנו על חוזה רכישה ואין לנו את הכסף אנחנו בבעיה גדולה. כי יש לנו חוזה שאנו לא יכולים לעמוד בו ואנו חשופים לתביעה. מה שעוד חשוב לדעת, כאשר לוקחים משכנתא לכל בנק יש רשימה של שמאים משלו שאיתם הוא עובד אז אם החלטתם לעשות שמאות טרום רכישה רצוי שתקחו את אחד השמאים מהבנק שאיתו אתם מעוניינים לסגור את המשכנתא שלא תשלמו פעמיים על שמאי.
יש לציין ששמאות טרום רכישה היא לרוב יקרה יותר מאשר לקחת שמאי לאחר שחתמתם על החוזה, אבל בעסקה כל כך גדולה כמו רכישת דירה לפעמים לא כדאי לחסוך בדברים מסוימים רק בשביל השקט הנפשי.

שוב עו"ד

נחזור לעו"ד, אז העו"ד התחיל "טיוטות" זה אומר שכעת יהיה פינג פונג בין העו"ד שלך לעו"ד של המוכר עד שיגיעו לחוזה עליו מסכימים שני הצדדים. נתקלתי במקרים ששני הצדדים לוקחים עו"ד אחד כדי לחסוך בעלויות. צעד כזה כמובן שהוא לא הגיוני, תקחו מישהו שייצג רק את האינטרסים שלכם.
חתמתם על העסקה? הללויה! זה הזמן של העו"ד שלכם לדאוג שהצד השני יחתום על הערת אזהרה. הערת אזהרה? זה אומר שהצד השני מחוייב לא למכור את הדירה לגורם שלישי, דבר זה נועד להגן עליכם כדי שהמוכר לא ימכור את הדירה יותר מפעם אחת. לכן דאגו שהתשלום הראשון יהיה נמוך ככל האפשר עד שמוציאים לכם הערת אזהרה על שמכם.

שוב משכנתא

אז חתמתם על החוזה, כעת זה הזמן לחתום על המשכנתא, יש לכם 24 יום לעשות "טופס טיולים" בבנק וזה אומר להביא שמאי (אם עשיתם שמאות טרום רכישה עם אחד מהשמאים של הבנק אז אתם פטורים כמובן). להוכיח שיש ברשותכם את ההון העצמי, להחתים את המוכרים, להחתים נוטריון, הערת אזהרה לטובת הבנק ועוד שלל משימות מעניינות. בסיום התהליך תקבלו את המשכנתא בצק או העברה בנקאית וכל שנותר הוא להעביר את הנכס על שמכם. מזל טוב!